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以案释法

定金还是订金?不能傻傻分不清

【案件事实】

位于横县横州镇某小区一商品房属于被告黄某某、林某某夫妻共同共有。20178月,被告黄某某在微信朋友圈发布转让该商品房的信息。原告邓某某知悉后于2017831通过微信与被告黄某某进行沟通,双方达成合意,内容如下:1、交易标的为位于横县横州镇茉莉花大道XX号商品房一套;2、购房款为500000元,不包括过户费用,其中首付250000元,10月付150000元,12月付100000元;3、原告邓某某付首付后,签协议,被告将商品房过户给原告邓某某;4、原告邓某某于2017831日付20000元定金给被告黄某某,该20000元算在首付内,被告黄某某撤销卖房广告;5、原告邓某某大概于2017910日前转200000元给被告黄某某等内容。20171115日,原告邓某某请求法院判令两被告共同返还购房款60000元和支付利息。庭审中,两被告明确表示不愿意出售本案涉案商品房给邓某某。  

两被告共同辩称:一、事实上双方达成的是以分期付款(分三期)、付完房款再过户的方式交易。二、原告向被告支付的60000元均为定金。双方在831日协商以分期付款完成交易并支付20000元定金。被告林某某于916日与原告的电话中,原告亦承认其所支付的钱均是定金。由此可知,原告后来给付的40000元也是定金性质,追加定金是原告当时的真实意思表示,根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十九条的规定,实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更合同。故定金数额变为60000元。

【相关法条】

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定,当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

【裁判要旨】

横县法院经审理认为,根据《中华人民共和国合同法》第十条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(二)第二条的规定,邓某某于2017831日在微信中对黄某某作出购房的意思表示,并交付了定金,该表示行为应为邀约。黄某某在微信中接受邓某某的定金,构成承诺,且双方在微信中所约定的事实是双方当事人真实的意思表示,不违反国家法律规定、亦不损害第三人利益,两被告是夫妻关系又是房屋的共同共有人,至此,邓某某与两被告虽然未签订书面购房合同,但双方之间的房屋买卖合同已经成立,对双方当事人具有约束力。

关于案涉60000元的性质问题。根据831日微信聊天记录双方达成的合意可知,邓某某于2017831日、91日支付给黄某某的20000元是双方明确约定的定金,故法院确认该20000元为定金。截至910日,邓某某未能按双方的约定支付首付款200000元给黄某某。邓某某于912日、13日支付给黄某某的40000元,虽然两被告主张为定金,但邓某某不认可,结合两被告于911日的微信聊天记录中黄某某催促邓某某给付首付款,邓某某即于12日、13日支付40000元给黄某某。邓某某在918日的微信语音聊天记录中说给被告打56万的dìng  jīn”过去。邓某某认为语音中说的dìng  jīn”是“订金”。林某某、黄某某认为邓某某说的是“定金”,认为定金由原来的20000元基础上追加了40000元。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条及第七十八条的规定,除微信语音聊天记录及电话录音外,两被告未能进一步充分举证证实双方对定金数额进行变更。因此,法院推定双方就定金金额约定变更为60000元未协商一致,该40000元为购房首付款更符合双方当事人当时的本意,故法院确认该40000元为购房款。

关于邓某某请求返还60000元及支付利息的问题。双方之间依法成立的合同及经协商一致变更的合同对双方具有约束力,双方应按合同诚实履行,根据双方的约定,邓某某应于2017910日前支付购房首付款200000元给两被告,但邓某某仅支付包含20000元定金在内共60000元,邓某某的行为已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,邓某某请求两被告返还定金20000元,法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,邓某某向法院起诉要求两被告返还款项,说明邓某某已无意与两被告继续交易,有解除双方买卖合同关系的意思表示,而两被告在庭审中亦表示不愿意出售涉案房屋给邓某某,故双方的合同已解除,邓某某因此请求两被告返还购房款,法院予以支持,但因购房款仅为40000元,故法院仅支持由两被告返还邓某某购房款40000元。因邓某某在履行合同过程中存在未按时支付购房首付款的违约行为,因此,邓某某无权要求两被告返还定金20000元,对其请求的利息,法院不予支持。

一审法院作出判决后,原告提起上诉,20181112日,二审法院作出维持原判的判决。本案现已生效。

【判后寄语】定金与订金虽只一字之差,但在法律上的意义是截然不同的。一言以蔽之,定金是一种法定的担保形式,订金没有直接的法律规定。在司法实践中,定金由于具有担保的性质,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,而收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。订金一般被视作预付款的性质,违约并不直接导致被没收或双倍返还的法律后果,具体要结合双方当事人的过错来认定违约方的相应违约责任。在此,法官提醒大家:在购房签订合同时,要谨慎查看合同上写明缴纳的是定金还是订金等性质的意向金,一般情况下,定金违约不可退,订金违约可以退。甘芳、覃春园



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